Η τύχη της μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού του ακινήτου
Λόγω της οικονομικής κρίσης και της διενέργειας των πλειστηριασμών με ηλεκτρονικό τρόπο πλέον, όλο και περισσότεροι μισθωτές αντιμετωπίζουν έκπληκτοι την πραγματικότητα κύριος-ιδιοκτήτης του ακινήτου που μισθώνουν να είναι πλέον άλλος από εκείνον από τον οποίο μίσθωσαν αρχικά το ακίνητο τους. Τι συμβαίνει όμως σε αυτές τις περιπτώσεις; Παραμένει ισχυρή η μίσθωση; Μπορεί ο νέος κτήτορας-ιδιοκτήτης να τους αποβάλλει από το μίσθιο; Υπάρχουν μέτρα προστασίας του μισθωτή; Ποια τα δικαιώματα του υπερθεματιστή του πλειστηριασμού;
Καταρχάς ο νόμος διακρίνει τις αστικές από τις εμπορικές μισθώσεις.
Α. Περί των αστικών μισθώσεων
Σύμφωνα με τα άρθρα 1009 εδ. α’ ΚΠολΔ και 614 εδ. α’ ΑΚ, σε περίπτωση αναγκαστικού πλειστηριασμού μισθίου ακινήτου και μεταβιβάσεως, συνεπεία του πλειστηριασμού, της κυριότητας στον υπερθεματιστή, ο τελευταίος, από τη μεταγραφής της περιλήψεως της κατακυρωτικής εκθέσεως, υπεισέρχεται αυτοδικαίως στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μισθώσεως (ΑΠ 955/1995 ΕΔΠ 1997.50). Με βάση την περίληψη αυτή μπορεί να γίνει κατά το άρθρο 943 αναγκαστική εκτέλεση υπέρ του υπερθεματιστή και των διαδόχων του και εναντίον εκείνου, κατά του οποίου έγινε η εκτέλεση, καθώς και κατ’ εκείνου, ο οποίος νέμεται ή κατέχει το πράγμα, στο όνομα του καθ’ ου η εκτέλεση.
Οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 614 ΑΚ είναι οι εξής:
1.Η έγκυρη και ενεργή μίσθωση ακινήτου
2.Η μίσθωση να καταρτίσθηκε από τον πραγματικό κύριο του ακινήτου (διαφορετικά ο νέος κτήτορας δεν δεσμεύεται από την μίσθωση)
- Η απόδειξη της μίσθωσης με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, με μισθωτήριο δηλαδή θεωρημένο από την Εφορία (διαφορετικά ο νέος κτήτορας μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση σύμφωνα με το άρθρο 615 ΑΚ)
4.Ο πλειστηριασμός να έχει διενεργηθεί διαρκούσης της μίσθωσης, η δε μίσθωση να έχει εκτελεστεί, να έχει γίνει δηλαδή παράδοση του μισθίου, όχι μόνο να έχει υπογραφεί συμφωνητικό
Β. Περί των εμπορικών μισθώσεων
Μέχρι την 31.12.2015 προστατευόταν σε μεγαλύτερη έκταση ο μισθωτής, καθώς ο νέος κτήτορας-ιδιοκτήτης του ακινήτου, είτε με πλειστηριασμό είχε καταστεί κύριος είτε με αγορά, δεσμευόταν από τους όρους της προϋπάρχουσας μίσθωσης. Σύμφωνα με το άρθρο 574 επ ΑΚ επέρχεται από το νόμο μεταβίβαση της σχέσης της μίσθωσης στο νέο κτήτορα, ο οποίος υπεισέρχεται στη μισθωτική σχέση και αποκτά τα σχετικά από αυτή δικαιώματα στην έκταση που τα είχε και ο δικαιοπάροχος του εκμισθωτής, ανεξάρτητα από το αν η μεταβίβαση επέρχεται εκούσια ή κατόπιν αναγκαστικού πλειστηριασμού. Έτσι και ο υπερθεματιστής από την απόκτηση της κυριότητας του μισθίου υπεισέρχεται στη μίσθωση αν ο πλειστηριασμός έγινε σε βάρος του εκμισθωτή κυρίου του μισθίου.
Στη συνέχεια, όμως, λόγω του γεγονότος όμως ότι την εν λόγω προστασία εκμεταλλεύονταν σε μεγάλο βαθμό οφειλέτες των οποίων τα ακίνητα επρόκειτο να εκπλειστηριαστούν, δεσμεύοντάς τα μέσω μισθώσεων, καταδολιεύοντας με αυτό τον τρόπο τον νέο κτήτορα, το νομικό πλαίσιο των εμπορικών μισθώσεων άλλαξε. Ειδικότερα, μετά την αντικατάσταση του άρθρου 1009 ΚΠολΔ, με το άρθρο όγδοο του άρθρου 1 Ν.4335/2015,ΦΕΚ Α 87, αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία. Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς. Επιπλέον στην παρ.3 άρθρου ένατου του ίδιου άρθρου του νόμου ορίζεται ότι οι διατάξεις για την αναγκαστική εκτέλεση εφαρμόζονται όταν η επίδοση της επιταγής προς εκτέλεση διενεργείται μετά τις 1.1.2016. Κατ’ αυτό τον τρόπο, η αντικατάσταση του νόμου αυτού που άρχισε να εφαρμόζεται από 1.1.2016 έφερε ριζικές αλλαγές για την τύχη των εμπορικών μισθώσεων σε περίπτωση πλειστηριασμού του ακινήτου.
Από τη Σοφία Ι. Αντωνοπούλου