Συμφωνίες για ακίνητα και συμβολαιογραφικός τύπος
Από τις διατάξεις του νόμου που αφορούν την αγοραπωλησία ακινήτου προκύπτει με τρόπο σαφή και ξεκάθαρο ότι τα συμβόλαια που έχουν ως αντικείμενο τους την ανωτέρω δικαιοπραξία πρέπει να περιβάλλονται τον έγγραφο τύπο προκειμένου για το έγκυρο αυτής, και να υποβάλλονται σε μεταγραφή. Συγκεκριμένα, ο νόμος επιβάλλει για την κατάρτιση της ανωτέρω σύμβασης τον συμβολαιογραφικό τύπο.
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 158, 159, 164, 180 και 369 ΑΚ, προκύπτει ότι η σύμβαση πώλησης ακινήτου, πρέπει, με ποινή ακυρότητας, η οποία εξετάζεται αυτεπαγγέλτως, να γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υποβάλλεται σε μεταγραφή. Στον ίδιο τύπο (συμβολαιογραφικό) υποβάλλονται και οι συμφωνίες, με τις οποίες τροποποιείται η εν λόγω σύμβαση, εκτός αν πρόκειται για όρους με τους οποίους αυτή καταργείται ολικά ή μερικά ή περιορίζεται η ενέργεια της ή με τους οποίους γίνεται παραίτηση από όρο αυτής. Ως τροποποιήσεις, για τις οποίες πρέπει να τηρηθεί ο τύπος της δικαιοπραξίας νοούνται οι ουσιώδεις που ασκούν έννομη επιρροή στους όρους της δικαιοπραξίας, όπως είναι ο όρος που καθορίζει το χρόνο και τον τρόπο καταβολής του τιμήματος, την παράταση της προθεσμίας καταβολής του τιμήματος, τη διεύρυνση της δικαιοπραξίας των μερών κ.α. (ΑΠ 810/1998 ΕλλΔνη 1998.1620, ΑΠ 1217/1978 ΝοΒ 199.922). Ειδικότερα, τροποποιήσεις ουσιωδών σημείων ή όρων της αρχικής δικαιοπραξίας είναι οι σχετικές τόσο με την παρεπόμενη συμφωνία καταβολής επιτιμίου μεταμελείας, για την περίπτωση υπαναχωρήσεως από την σύμβαση, όσο και με την περί ποινικής ρήτρας τοιαύτη, που προβλέπονται από τα άρθρα 398 και 404 ΑΚ. Οι διαφορές μεταξύ των δύο αυτών μορφών ποινής εντοπίζονται στη λειτουργία τους, αφού το μεν επιτίμιο μεταμελείας διευκολύνει τη διάλυση της συμβάσεως, η δε ποινική ρήτρα ισχυροποιεί την εκπλήρωση αυτής. Κοινό τους, όμως, χαρακτηριστικό παραμένει το ότι και οι δύο αφορούν σε ουσιώδη σημεία της κυρίας δικαιοπραξίας, γι’ αυτό και υποβάλλονται στον ίδιο τύπο με αυτή, διαφορετικά πλήττονται με απόλυτη ακυρότητα (ΕφΑθ 3203/1995 ΕλλΔνη 1997.935).
Επομένως, για την κατάρτιση σύμβασης πώλησης, καθώς και για τις όποιες ουσιώδεις τροποποιήσεις αυτής, απαιτείται εκ του νόμου η τήρηση συμβολαιογραφικού τύπου. Οι ουσιώδεις μεταβολές των όρων της σύμβασης απαιτείται να περιέρχονται τον έγγραφο, και συγκεκριμένα τον συμβολαιογραφικό τύπο, για λόγους σχετικούς με τη φύση τους και τα έννομα αποτελέσματα που επιφέρουν.
Από τη Σοφία Ι Αντωνοπούλου