Το νέο πλαίσιο της δόμησης:
Από τη φοβική καταστολή στη δημιουργική πρόληψη
Κατά το ρητό γράμμα της αιτιολογικής έκθεσης του σχεδίου του ν. 4067/2012, το δομημένο περιβάλλον στη σύγχρονη Ελλάδα ορίσθηκε σε μεγάλο βαθμό από τα χαρακτηριστικά των γενικών οικοδομικών κανονισμών. Οι δύο προηγούμενοι ΓΟΚ ακολουθώντας τις τάσεις της εποχής τους, αντιστρατεύτηκαν ο ένας τη λογική του άλλου ορίζοντας ο µεν πρώτος (1973) µια κεντρική πόλη µε περικεντρικές περιοχές, ο δε επόμενος (1985) τα “πολλά κέντρα” πόλης. Ο τελευταίος ΓΟΚ υπέστη πολλές αποσπασματικές τροποποιήσεις µε αποτέλεσμα να έχει μεταλλαχθεί η αρχική του σκέψη, ενώ απαιτούσε σχολαστικούς ελέγχους και αδυνατούσε εντέλει να καλύψει πολλές σημερινές ανάγκες κρίσιμης αξίας. Σήμερα, ως βασικός στόχος του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού τίθεται η υιοθέτηση νέων πρακτικών, προκειμένου να επιτευχθεί η επιβράδυνση της κλιματικής υποβάθμισης, η βελτίωση των δαπανών χρήσης των κτηρίων, καθώς και των κοινωνικών παραμέτρων που σχετίζονται µε το δομημένο περιβάλλον[1].
Ταυτοχρόνως, αδήριτη παρίστατο η ανάγκη για τη θεσμοθέτηση, μεταξύ άλλων, ενός νέου πλαισίου για την έκδοση αδειών δόμησης, για αδιάβλητο και τεχνικά τεκμηριωμένο έλεγχο των κατασκευών καθώς και τον εκσυγχρονισμό όλων των διαδικασιών αδειοδότησης και παρακολούθησης. Διότι πλέον, κοινή πεποίθηση και παγιωμένη αντίληψη έχει καταστεί το φαινόμενο της διαφθοράς των πολεοδομικών υπηρεσιών, δίχως όμως να έχει πάψει η απαίτηση μεγάλου μέρους της ελληνικής κοινωνίας και του τεχνικού κόσμου ειδικότερα για νομιμότητα, διαφάνεια και αποτελεσματικό έλεγχο των κατασκευών. Ενόψει τούτων, με τις διατάξεις του ν. 4030/2011 (Α΄ 249) επιχειρήθηκε να εκσυγχρονιστούν οι διαδικασίες τεκμηρίωσης, έκδοσης, διαχείρισης και αρχειοθέτησης των Αδειών Δόμησης, στο πλαίσιο της Ηλεκτρονικής Διακυβέρνησης και του «Καλλικράτη»[2]. Στο ίδιο πλαίσιο, οι αποτελεσματικοί έλεγχοι φέρονται να διαδραματίζουν ρόλο καθοριστικής σημασίας, διότι ανατρέποντας τη μέχρι τούδε πρακτική, επιτρέπουν την εφεξής δημιουργική και όχι πια κατασταλτική προσέγγιση κατά τη δόμηση των κτηρίων[3]. Κατά συνέπεια, με τις νέες ρυθμίσεις σκοπείται ο περιορισμός της γραφειοκρατίας και η διασφάλιση μεγαλύτερης διαφάνειας, διαχωρίζοντας εξάλλου τις αρμοδιότητες και τις λειτουργίες των αρχών που αδειοδοτούν από αυτές που διενεργούν τον προβλεπόμενο έλεγχο ορθής εκτέλεσης των αδειών.
Ειδικότερα, σύμφωνα με το νέο νομοθετικό πλαίσιο, για την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών απαιτείται κατά περίπτωση είτε έκδοση άδειας δόμησης, είτε χορήγηση έγκρισης εργασιών, είτε προ 48 ωρών έγγραφη ενημέρωση της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, είτε, τέλος, δήλωση ανάληψης επίβλεψης από αρμόδιο μηχανικό[4], ανάλογα με την ένταση της επέμβασης.
Κατά τους ορισμούς που δίδονται από το ν. 4030/2011, έγκριση δόμησης είναι η πιστοποίηση του δικαιώματος δόμησης, σύμφωνα με τους όρους δόμησης που επιτρέπει την έκδοση της άδειας δόμησης[5], ενώ άδεια δόμησης είναι η άδεια που επιτρέπει την εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών που περιγράφονται σε αυτήν και στις μελέτες που τη συνοδεύουν, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, αρμόδια δε όργανα για τη χορήγηση αμφότερων είναι, κατά κανόνα, οι Υπηρεσίες Δόμησης (Υ.ΔΟΜ.) των Δήμων, πλην ειδικών περιπτώσεων ρητώς και περιοριστικώς οριζόμενων[6]. Από την άλλη πλευρά, η ενημέρωση συνιστά απλή γνωστοποίηση προς την αρμόδια Υπηρεσία της προθέσεως περί εκτελέσεως συγκεκριμένων οικοδομικών εργασιών, με συνέπεια να μην εκδίδεται εκτελεστή διοικητική πράξη και, ως εκ τούτου, τυχόν ασκηθέν ένδικο βοήθημα να απορρίπτεται ως προδήλως απαράδεκτο. Τέλος, δήλωση ανάληψης επίβλεψης από τον αρμόδιο μηχανικό απαιτείται για τις επιβαλλόμενες εργασίες από τις αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες (λ.χ. κατεδάφιση αυθαίρετης οικοδομής).
Στο πλαίσιο της επιδιωκόμενης απλοποίησης και επιτάχυνσης της αδειοδοτικής διαδικασίας, τίθεται εκ του νόμου –ενδεικτική- προθεσμία χορήγησης της αιτούμενης έγκρισης εργασιών εντός πέντε (5) ημερών από την προσκόμιση των απαραίτητων δικαιολογητικών και μελετών, κατόπιν ελέγχου των βασικών μόνο εκείνων παραγόντων που συνιστούν το δείκτη περιβαλλοντικής επιβάρυνσης της κατασκευής στο φυσικό ή οικιστικό περιβάλλον και τα κύρια μορφολογικά του στοιχεία[7]. Ομοίως, μετά τη χορήγηση της έγκρισης δόμησης και εντός της ισχύος της υποβάλλεται η αίτηση για άδεια δόμησης, η οποία εκδίδεται εντός δύο (2) ημερών από την υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών και μελετών, εφόσον οι απαιτούμενες μελέτες, δηλώσεις και δικαιολογητικά υποβληθούν εμπρόθεσμα και σύμφωνα με τους εγκεκριμένους όρους δόμησης.
Σε συνέχεια των ανωτέρω, κάθε έργο που εκτελείται με άδεια δόμησης ελέγχεται υποχρεωτικά καθόλη τη διάρκεια της πραγματοποίησης των εργασιών ως προς την ορθή εκτέλεση και την εφαρμογή του. Ενόψει του επιδιωκόμενου αδιαβλήτου της διαδικασίας, ο εν λόγω έλεγχος διενεργείται από διαφορετικό κάθε φορά όργανο, τον Ελεγκτή Δόμησης, η δε παράλειψη τήρησής του αποτελεί λόγο άμεσης διακοπής των οικοδομικών εργασιών. Πιο συγκεκριμένα, όταν η αρμόδια υπηρεσία δόμησης διαπιστώνει ότι η οικοδομή βρίσκεται σε προχωρημένο στάδιο χωρίς να έχει διενεργηθεί ο προβλεπόμενος έλεγχος από τον ελεγκτή δόμησης οφείλει, ακόμα και αν δεν διαπιστώνονται πολεοδομικές παραβάσεις, να προβεί άμεσα σε διακοπή των οικοδομικών εργασιών και να ενημερώσει το αρμόδιο τμήμα του Σώματος Επιθεώρησης Περιβάλλοντος, Δόμησης, Ενέργειας και Μεταλλείων. Μετά την κοινοποίηση του πορίσματος του Ελεγκτή Δόμησης εφόσον και από το πόρισμα προκύπτει ότι η οικοδομή είναι σύμφωνη με τις εγκεκριμένες μελέτες της άδειας δόμησης, η αρμόδια υπηρεσία δόμησης επιτρέπει τη συνέχιση των οικοδομικών εργασιών[8]. Στις περιπτώσεις δε, κατά τις οποίες ο ελεγκτής δόμησης διενεργεί τον έλεγχο ενώ η οικοδομή βρίσκεται σε προχωρημένο στάδιο εργασιών και ταυτόχρονα διαπιστώνονται υπερβάσεις σε σχέση με την άδεια δόμησης, τίθεται σε εφαρμογή η νομοθεσία περί αυθαιρέτων κατασκευών και η συνέχιση οικοδομικών εργασιών επιτρέπεται μόνο μετά την αποκατάσταση της νομιμότητας της οικοδομής, ήτοι, επί παραδείγματι, κατόπιν αναθεώρησης της άδειας δόμησης, άρσης των πολεοδομικών παραβάσεων ή κατεδάφισης των αυθαίρετων κατασκευών.
Από την Εύα Π. Δημητριάδη
[1] Βλ. σελ. 1 της αιτιολογικής έκθεσης στο σχέδιο νόμου «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός».
[2] Βλ. σελ. 1 της αιτιολογικής έκθεσης στο σχέδιο νόμου «Νέος Τρόπος Έκδοσης Αδειών Δόμησης, Ελέγχου Κατασκευών και Λοιπές Διατάξεις».
[3] Βλ. σελ. 1 της αιτιολογικής έκθεσης στο σχέδιο νόμου «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός».
[4] Άρθρο 4 ν. 4067/2012, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει σήμερα.
[5] Βλ. και την υπ’ αριθμ. οικ. 55174/2013 (ΦΕΚ Β 2605/15.10.2013) υπουργική απόφαση σχετικά με τη «Διαδικασία έγκρισης και απαιτούμενα δικαιολογητικά για εργασίες για τις οποίες απαιτείται Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας».
[6] Άρθρα 1-2 ν. 4030/2011.
[7] Σύμφωνα με το άρθρο 5 του ν. 4030/2011, «1. α. Η έγκριση δόμησης χορηγείται μέσα σε πέντε ημέρες, από την υποβολή των απαιτούμενων μελετών και δικαιολογητικών ύστερα από έλεγχο: αα) του τίτλου ιδιοκτησίας για τη διαπίστωση του χρόνου κατάτμησης σε κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα και των αποδεικτικών στοιχείων νομιμότητας τυχών υφιστάμενων κτισμάτων στο ακίνητο, ββ) του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος δόμησης σε ότι αφορά την τήρηση των γενικών και ειδικών πολεοδομικών διατάξεων και προδιαγραφών και των στοιχείων και των υπολογισμών που αναγράφονται σε αυτά,γγ) των αποδεικτικών καταβολής εισφορών και κρατήσεων για τις υπηρεσίες μηχανικού. (…) 2. Για την έκδοσή της άδειας δόμησης η Υ.ΔΟΜ. διαπιστώνει την πληρότητα του υποβαλλόμενου φακέλου και ελέγχει τα αποδεικτικά καταβολής εισφορών και κρατήσεων της περίπτωσης ιδ’ της παραγράφου 2 του άρθρου. 3. Η άδεια δόμησης εκδίδεται μέσα σε δύο ημέρες από την προσκόμιση των απαραίτητων δικαιολογητικών και μελετών».
[8] Βλ. άρθρο 7 του ν. 4030/2011, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει σήμερα, την υπ’ αριθμ. 299/2014 υπουργική απόφαση «Έλεγχος έργων και εργασιών δόμησης» και το άρθρο ΜΟΝΟ παρ. 2 της υπ’ αριθμ. 109/2015 εγκυκλίου, ΕΓΓΡ.ΥΠΕΕ 26/10/15, Εφ. της ΥΑ 299/2014 (ΦΕΚ 57/Β/16.1.2014) «Έλεγχος έργων και εργασιών δόμησης».